Offre spéciale

Pourquoi les diagnostics immobiliers ?

L'immobilier a connu ces dernières années une évolution importante dans le but de protéger les personnes contre les risques inhérents à l'occupation d'un appartement ou d'une maison. Cette évolution étant constante, l'appel a un professionnel rigoureux et compétent est nécessaire. Les différentes recherches (amiante, termites, mesurage, plomb, bilan énergétique, gaz électricité, etc...) sont autant de garanties apportées à l'acquéreur et dont le vendeur doit avoir connaissance avant de mettre son bien à la vente.

AMIANTE Articles R.1334-7, R.1334-14 à R.1334-29 et R.1336-2 à R.1336-5 du code de la santé publique Décret 97-855 du 12/09/97 - Décret 2001-840 du 13/09/2001 - Décret 2002-839 du 03/05/2002 Arrêté du 22/08/2002 - établi en respect de la norme NF X 46-020 de novembre 2002 Pour tous les immeubles bâtis, collectifs ou individuels, dont le permis de construire a été délivré avant le 1er Juillet 1997, un état indiquant la présence ou l’absence d’amiante dans l’immeuble doit être annexé aux promesses et actes de vente. Le vendeur qui ne respecte pas cette obligation devra indemniser l’acquéreur si ce dernier décèle la présence d’amiante dans l’immeuble. L’amiante a été utilisée dans de nombreux matériaux et produits en raison de ses propriétés d’isolation acoustique, thermique, et de résistance à la chaleur. Cependant, ses effets sur la santé ont conduit à un contrôle et à une limitation progressive de son usage, et à des dispositions de protection des personnes exposées. Au 1er janvier 1997, l'usage de l’amiante a été interdit en France. Ce dossier regroupe des informations sur l'amiante et ses effets sur la santé. Une large part est consacrée aux obligations des propriétaires de certains immeubles bâtis qui doivent réaliser des repérages des matériaux amiantés et, le cas échéant, des travaux de désamiantage

L'amiante et ses dérivés industriels représentent un danger réel pour la santé : Les particules d'amiantes, notamment celles inférieures à 3 microns peuvent créer des troubles graves dans l'organisme entraînant la mort des personnes contaminées, la maladie pouvant se déclarer parfois plusieurs dizaines d'années après la contamination. Ces micro-particules peuvent être présentes dans l'eau ou dans l'air, de manière naturelle (zones de montagnes exposées à l'érosion) ou artificielle (abords de bâtiments amiantés mal isolés, travaux de désamiantage mal effectués).

L'amiante n'est donc pas directement dangereux (cas des bijoux où il est mélangé à du quartz). C'est le taux d'empoussièrement de l'air créé par l'effritement ou la transformation des produits dérivés qui est dangereux.

Le danger vient essentiellement des amphiboles héritées des chantiers d'amiantage des années 70 (cas de Jussieu) qui se répandent accidentellement dans l'air (substances friables) et contaminent les personnes résidentes. Les maladies sont : • l'amiantose (ou asbestose) : fibrose • le cancer du poumon (ou bronco-pulmonaire)         • le mésothéliome de la plèvre ou du péritoine  Conseils : vous vivez ou travaillez dans un espace ou il y a de l'amiante, faites réaliser une mesure d'empoussièrement qui déterminera avec exactitude le nombre de fibre d'amiante dans l'air

Etat du bâtiment relatif à la présence de termites - décret N° 2000-613 du 03 juillet 2000) établi en respect de la norme NF P 03-201 - arrêté du 29 mars 2007 - articles L.133-6, L.271-4 à L.271-6, R.133-1, R.133-3 et R.133-7 du CCH Les termites sont des insectes dont l'existence précéderait l'apparition de l'homme sur la planète Terre de quelques cents millions d'années. En France, leur découverte date du XVIIIème siècle. Ils vivent partout dans le monde, dans les zones tempérées, équatoriales et les zones tropicales. Les termites sont des éléments importants à l'équilibre de nos forêts Européennes puisqu'ils s'alimentent essentiellement de bois mort, et participent au recyclage de nos forêts.

En Europe, on distingue deux types de termite (ou deux genres appartenant à deux familles différentes), classés en fonction de leur habitat : - Les termites de bois sec (Famille des Kalotermitidae, Genre Kalotermes). - Les termites souterrains vivant essentiellement dans le sol (Famille des Rhinotermitidae Genre Reticulitermes).

Il est important de savoir que l'homme a joué et joue un grand rôle dans la prolifération de ces insectes de part les échanges commerciaux, le transport du bois, l'amélioration de l'habitat, l'urbanisation, la généralisation du chauffage centrale ou bien encore l'enfouissement des réseaux.

Nos conseils : - éviter tous détritus cellulosiques( déchets de bois, sacs papier, palettes) et les bois de coffrage abandonné. - éviter toute végétation à l'endroit de la construction et sur une bande de deux mètres au-delà du périmètre. - éviter ou d’éliminer tout point d'humidité stagnante et un écoulement direct sur le sol de l'eau de pluie. - éviter les vides sanitaire insuffisants et mal aérés, les caves mal aérées - utiliser du bois non traité. - éviter dans votre jardin d'utiliser des tuteurs en bois ou d'installer des bordures bois directement dans la terre

Décret n°2006-474 du 25 avril 2006
 
Les effets du plomb sur la santé
L'ingestion ou l'inhalation de plomb est toxique. Elle provoque des effets réversibles (anémie, troubles digestifs) ou irréversibles (atteinte du système nerveux, baisse du quotient intellectuel, etc…). Une fois dans l'organisme, le plomb est stocké, notamment dans les os, d'où il peut être libéré dans le sang, des années ou même des dizaines d'années plus tard.
L’intoxication chronique par le plomb, appelée saturnisme, est particulièrement grave chez le jeune enfant. Les femmes en âge de procréer doivent également se protéger car, pendant la grossesse, le plomb peut traverser le placenta et contaminer le foetus.

Les mesures de prévention en présence de revêtements contenant du plomb
Des peintures fortement chargées en plomb (céruse) ont été couramment utilisées jusque vers 1950. Ces peintures, souvent recouvertes par d'autres revêtements depuis, peuvent être dégradées à cause de l'humidité, à la suite d’un choc, par grattage ou à l'occasion de travaux : les écailles et les poussières ainsi libérées constituent alors une source d'intoxication. Ces peintures représentent le principal risque d’exposition au plomb dans l’habitation.

Le plomb contenu dans les peintures ne présente pas de risque tant qu’elles sont en bon état ou inaccessibles. En revanche, le risque apparaît dès qu'elles s'écaillent ou se dégradent. Dans ce cas, votre enfant peut s’intoxiquer :
• s’il porte à la bouche des écailles de peinture contenant du plomb
• s'il se trouve dans une pièce contaminée par des poussières contenant du plomb
• s'il reste à proximité de travaux dégageant des poussières contenant du plomb.
Le plomb en feuille contenu dans certains papiers peints (posés parfois sur les parties humides des murs) n’est dangereux qu’en cas d’ingestion de fragments de papier. Le plomb laminé des balcons et rebords extérieurs de fenêtre n’est dangereux que si l’enfant a accès à ces surfaces, y porte la bouche ou suce ses doigts après les avoir touchées.

Pour éviter que votre enfant ne s'intoxique :
• Surveillez l'état des peintures et effectuez les menues réparations qui s’imposent sans attendre qu’elles s’aggravent.
• Luttez contre l’humidité, qui favorise la dégradation des peintures ;
• Evitez le risque d’accumulation des poussières : ne posez pas de moquette dans les pièces où l'enfant joue, nettoyez souvent le sol, les rebords de fenêtres avec une serpillière humide ;
• Veillez à ce que votre enfant n’ait pas accès à des peintures dégradées, à des papiers peints contenant une feuille de plomb, ou à du plomb laminé (balcons, rebords extérieurs de fenêtres) ; lavez ses mains, ses jouets.

En cas de travaux portant sur des revêtements contenant du plomb : prenez des précautions
• Si vous confiez les travaux à une entreprise, remettez-lui une copie du constat du risque d’exposition au plomb, afin qu'elle mette en œuvre les mesures de prévention adéquates ;
• Tenez les jeunes enfants éloignés du logement pendant toute la durée des travaux. ; avant tout retour d’un enfant après travaux, les locaux doivent avoir été parfaitement nettoyés ;
• Si vous réalisez les travaux vous-même, prenez soin d’éviter la dissémination de poussières contaminées dans tout le logement et éventuellement le voisinage.

Si vous êtes enceinte
• Ne réalisez jamais vous-même des travaux portant sur des revêtements contenant du plomb ;
• Eloignez-vous de tous travaux portant sur des revêtements contenant du plomb.

Si vous craignez qu’il existe un risque pour votre santé ou celle de votre enfant, parlez-en à votre médecin (généraliste, pédiatre, médecin de protection maternelle et infantile, médecin scolaire) qui prescrira, s’il le juge utile, un dosage de plomb dans le sang (plombémie). Des informations sur la prévention du saturnisme peuvent être obtenues auprès des directions départementales de l’équipement ou des directions départementales des affaires sanitaires et sociales, ou sur les sites internet des ministères chargés de la santé et du logement.

PERFORMANCE ENERGETIQUE (DPE) Ce diagnostic fera apparaître la consommation énergétique du bien immobilier, effectuera une comparaison avec des situations de référence (affichage en classe de performance énergétique et en CO2), et fournira des recommandations et priorités sur les travaux pour la diminuer.

Décret n° 2006-1147 du 14 septembre 2006

Pourquoi un diagnostic
• Pour informer le futur locataire ou acheteur ;
• Pour comparer différents logements entre eux ;
• Pour inciter à effectuer des travaux d’économie d’énergie et contribuer à la réduction des émissions de gaz à effet de serre.

Consommation conventionnelle
Ces consommations sont dites conventionnelles car calculées pour des conditions d’usage fixées (on considère que les occupants les utilisent suivant des conditions standard), et pour des conditions climatiques moyennes du lieu. Il peut donc apparaître des divergences importantes entre les factures d'énergie que vous payez et la consommation conventionnelle pour plusieurs raisons : suivant la rigueur de l’hiver ou le comportement réellement constaté des occupants, qui peuvent s’écarter fortement de celui choisi dans les conditions standard.

Conditions standard
Les conditions standard portent sur le mode de chauffage
(températures de chauffe respectives de jour et de nuit, périodes de vacance du logement), le nombre d’occupants et leur consommation d’eau chaude, la rigueur du climat local (température de l’air et de l’eau potable à l’extérieur, durée et intensité de l’ensoleillement). Ces conditions standard servent d’hypothèses de base aux méthodes de calcul. Certains de ces paramètres font l’objet de conventions unifiées entre les méthodes de calcul.

Constitution des étiquettes
La consommation conventionnelle indiquée sur l’étiquette
énergie est obtenue en déduisant de la consommation d’énergie calculée, la consommation d’énergie issue éventuellement d’installations solaires thermiques ou pour le solaire photovoltaïque, la partie d’énergie photovoltaïque utilisée dans la partie privative du lot.

Énergie finale et énergie primaire
L’énergie finale est l’énergie que vous utilisez chez vous (gaz, électricité, fioul domestique, bois, etc.). Pour que vous disposiez de ces énergies, il aura fallu les extraire, les distribuer, les stocker, les produire, et donc dépenser plus d’énergie que celle que vous utilisez en bout de course.
L’énergie primaire est le total de toutes ces énergies consommées.

Usages recensés
Dans les cas où une méthode de calcul est utilisée, elle ne relève pas l’ensemble des consommations d’énergie, mais seulement celles nécessaires pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et le refroidissement du logement.
Certaines consommations comme l’éclairage, la cuisson ou l’électroménager ne sont pas comptabilisées dans les étiquettes énergie et climat des bâtiments.

Variations des conventions de calcul et des prix de l’énergie
Le calcul des consommations et des frais d’énergie fait intervenir des valeurs qui varient sensiblement dans le temps. La mention « prix de l’énergie en date du… » indique la date de l’arrêté en vigueur au moment de l’établissement du diagnostic.
Elle reflète les prix moyens des énergies que l’Observatoire de l’Énergie constate au niveau national.

Pour aller plus loin, il existe des points info-énergie : http://www.ademe.fr/particuliers/PIE/liste_eie.asp
Vous pouvez peut-être bénéficier d’un crédit d’impôt pour réduire le prix d’achat des fournitures, pensez-y !
www.impots.gouv.fr

Pour plus d’informations : www.ademe.fr ou www.logement.gouv.fr

PLAN DE PREVENTION DES RISQUES Les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d'Etat, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l'existence des risques visés par ce plan ou ce décret. A cet effet, un état des risques naturels et technologiques ( ERNT ) est établi à partir des informations mises à disposition par le préfet. En cas de mise en vente de l'immeuble, l'état est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l'habitation.

L 125-5 et R 125-23 du code de l'environnement

Lien pour consulter les cartes des risques naturels et technologiques des communes du VAR

http://www.cdig-83.org/frontblocks/donnees/donnees_commune.php?titre_popup=LA%20GARDE&ID_CODE_INSEE=61

Modèle du document CERFA

http://www.var.pref.gouv.fr/UserFiles/File/prefecture/securitecivile/modele_imprime_IAL.doc

Arrété préfectoral

http://www.var.pref.gouv.fr/UserFiles/File/prefecture/securitecivile/arrete.pdf

Liste des communes du var où s’applique le PPR

http://www.var.pref.gouv.fr/UserFiles/File/prefecture/securitecivile/liste_communes.pdf

LOI CARREZ  La loi Carrez rend obligatoire la mention de la superficie du bien vendu, lorsque celui-ci a été acheté en copropriété. Celle-ci doit être mentionnée dans les promesses de vente ou d’achat et dans tout contrat de vente d’un lot de copropriété quelle qu’en soit la destination : appartements, maisons dans des programmes immobiliers collectifs, bureaux et commerces, à l’exception notamment des caves, garages, emplacements de stationnement et des certains locaux de faible superficie. La superficie concernée est celle des planchers, des locaux clos et couverts, hors ceux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres (pour la portion de gros œuvre relevant des parties communes). En sont aussi exclus les terrasses et les balcons, même s’ils ont été transformés en loggias. En revanche, les placards, s’ils partent du sol et ont une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, peuvent être inclus dans cette surface. L'article 4-2 précise que "les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie privative". Ce peut être le cas, par exemple, d'une chambre de bonne. De même, les caves, garages, emplacements de stationnement, boxes ou places de parking vendus en lots séparés ne sont pas comptabilisés. décret n° 97-532 du 23 mai 1997

gaz Ce diagnostic concerne toutes type d'installation et de production individuelle d'eau chaude ou de chaleur. Il s'applique également à l'installation des appareils de cuissons et il repose sur quatre points :  la tuyauterie fixe , le raccordement au gaz, la ventilation de la pièce, la combustion Décret n° 2006-1147 du 14 septembre 2006

ELECTRICITE Le décret d'application du diagnostic électricité est paru le 24 avril 2008 au Journal officiel. Il entre en vigueur au 1er janvier 2009.  Il est est réalisé dans les parties privatives des locaux à usage d'habitation et leurs dépendances, en cas de vente de tout ou partie d'une habitation. Il vient compléter le dossier technique immobilier. L'état de l'installation intérieure d'électricité sera examiné pour les installations de plus de 15 ans et devra être réalisé par un professionnel certifié en vue d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Le diagnostic aura une durée de validité de trois ans et sera joint à toute nouvelle promesse ou acte de vente. Le chapitre IV du titre III du livre Ier du code de la construction et de l'habitation (partie réglementaire) est complété par une section 3 comprenant les articles R. 134-10 à R. 134-13 ainsi rédigés : « Section 3 « Etat de l'installation intérieure d'électricité « Art. R. * 134-10.-L'état de l'installation intérieure d'électricité prévu à l'article L. 134-7 est réalisé dans les parties privatives des locaux à usage d'habitation et leurs dépendances, en aval de l'appareil général de commande et de protection de l'installation électrique propre à chaque logement, jusqu'aux bornes d'alimentation ou jusqu'aux socles des prises de courant. L'état de l'installation intérieure d'électricité porte également sur l'adéquation des équipements fixes aux caractéristiques du réseau et sur les conditions de leur installation au regard des exigences de sécurité. « Art. R. * 134-11.-L'état de l'installation intérieure d'électricité relève l'existence et décrit, au regard des exigences de sécurité, les caractéristiques : ― d'un appareil général de commande et de protection et de son accessibilité ; ― d'au moins un dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, à l'origine de l'installation électrique ; ― d'un dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit ; ― d'une liaison équipotentielle et d'une installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche. L'état de l'installation intérieure d'électricité identifie : ― les matériels électriques inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension ; ― les conducteurs non protégés mécaniquement.L'état de l'installation intérieure d'électricité est établi selon les exigences méthodologiques et le modèle définis par arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de l'énergie. « Art. R. * 134-12.-Pour réaliser l'état de l'installation intérieure d'électricité, il est fait appel à une personne répondant aux conditions de l'article L. 271-6.« Art. R. * 134-13.-Lorsqu'une installation intérieure d'électricité a fait l'objet d'une attestation de conformité visée par un organisme agréé par le ministre chargé de l'énergie en application du décret n° 72-1120 du 14 décembre 1972, cette attestation, ou, à défaut, lorsque l'attestation ne peut être présentée, la déclaration de l'organisme agréé indiquant qu'il a bien visé une attestation, tient lieu d'état de l'installation électrique intérieure prévu par l'article L. 134-7, si l'attestation a été établie depuis moins de trois ans à la date à laquelle ce document doit être produit. » Un diagnostic, réalisé avant l'entrée en vigueur du présent décret dans le cadre d'opérations organisées par des distributeurs d'électricité et dont la liste est définie par arrêté du ministre chargé de l'énergie, est réputé équivalent à l'état de l'installation intérieure d'électricité prévu à l'article R. 134-11, s'il a été réalisé depuis moins de trois ans à la date à laquelle ce document doit être produit.Source :  Décret n° 2008-384 du 22 avril 2008 relatif à l'état de l'installation intérieure d'électricité dans les immeubles à usage d'habitation